Mit der Mietrechtsreform zum 01.05.2013 hat das Mietrecht teilweise erhebliche Änderungen erfahren.

Hierbei wurden zum einen Maßnahmen gegen so genanntes Mietnomadentum aufgenommen, aber auch die Durchsetzbarkeit von Modernisierungsmaßnahmen vereinfacht.

Auf der anderen Seite wurden ebenfalls Regelungen aufgenommen, mit denen der bestehende Mieterschutz erweitert wurde und die Möglichkeit einer regionalen Beschränkung von Mieterhöhungen geschaffen wurde.

Modernisierung

Insbesondere die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten wurden reformiert.

Hierbei wurde besonderes Gewicht auf die nachhaltige Energiekostensenkung gelegt.

So haben Mieter für einen Zeitraum von drei Monaten die Durchführung entsprechender Maßnahmen zu dulden, ohne dass sie zu Minderung der Miete berechtigt wären. Eine Mietminderung kommt insofern erst ab dem vierten Monat in Betracht, sofern die Maßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiterhin beeinträchtigt ist.

Weiterhin können Mieter den Beginn der Maßnahmen nicht dadurch verzögern, dass sie vortragen, die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten sei für sie eine unzumutbare wirtschaftliche Härte. Zwar wird eine solche Härtefallprüfung weiterhin vorgenommen. Dies erfolgt jedoch nicht mehr im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme. Vielmehr erfolgt die Härtefallprüfung erst im anschließenden Mieterhöhungsverfahren.

Darüber hinaus sind die Mieter gehalten, den Härtefalleinwand innerhalb eines Monats ab formgerechter Anzeige der Modernisierungsmaßnahme zu erheben.

Schließlich werden Modernisierungsmaßnahmen dahingehend vereinfacht, dass die Anforderungen an die Pflicht zur Begründung des Modernisierungsvorhabens gesenkt wurden.

Es bestehen jedoch weiterhin Hinweispflichten und Ankündigungsfristen für Modernisierungsmaßnahmen, die zwingend beachtet werden müssen, da hierdurch Zustimmungsfristen für die Mieter ausgelöst werden.

Wohnungsräumung

Darüber hinaus sind nach der Mietrechtsreform künftig Räumungsverfahren von den Gerichten vorrangig zu bearbeiten. So sollen Räumungsprozesse vorrangig terminiert werden und die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien auf das unbedingt notwendige reduziert werden.

Um zu vermeiden, dass der Vermieter einen weitergehenden finanziellen Schaden erleidet, besteht darüber hinaus nunmehr die Möglichkeit einer so genannten Sicherungsanordnung. Mit dieser kann das Gericht dem Mieter auferlegen, für die gegebenenfalls entstehenden Ansprüche auf Nutzungsentschädigung Sicherheit zu leisten.

Kommt der Mieter der Sicherungsanordnung nicht nach, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Räumung anordnen lassen und erhält einen vollstreckbaren Räumungstitel vor der endgültigen Entscheidung des Gerichtes.

Darüber hinaus wird durch die Mietrechtsreform der Umgang mit bei Räumung angetroffenen „Untermietern“ und mit Eigentum des Mieters vereinfacht.

Mieterschutz

Darüber hinaus wurden die Bundesländer ermächtigt, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Mieterhöhungen einzuschränken.

So kann grundsätzlich die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete um 20 % innerhalb von drei Jahren gesteigert werden. Diese Steigerungsmöglichkeit kann jedoch durch die neue Regelung von den Ländern auf einen Satz von 15 % beschränkt werden.

Weiterhin wird durch die Reform das so genannte „Münchener Modell“ ausgeschlossen. Mit dem „Münchener Modell“ wurde der Kündigungsschutz bei der Eigenbedarfskündigung umgangen, in dem sich potentielle Erwerber zu einer Personengesellschaft zusammenschlossen, eine entsprechende Anzahl von Wohnungen in einem Objekt erwarben und sodann Kündigungen wegen Eigenbedarf für die einzelnen Gesellschafter aussprachen. Im Anschluss erfolgte sodann die Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Eine entsprechende Vorgangsweise ist nach dem neu geschaffenen § 577 a Abs. 1 a BGB nicht mehr möglich.

Die Rechtsanwaltskanzlei Zarnekow & Partner berät Sie in sämtlichen Fragen des Mietrechts von der Vertragsgestaltung bis zur Vertragsbeendigung, gegebenenfalls auch durch Räumung der Mietsache.

Insofern erstellen wir für Sie Mietverträge oder beraten Sie vor einem entsprechenden Vertragsschluss. Darüber hinaus prüfen wir selbstverständlich Mieterhöhungsverlangen und Modernisierungsmaßnahmen.

H. Zubek